리얼리티 인컴: 성장에 집중!

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원문 제목 : Realty Income: Continued Focus On Growth

원문 공개일자 : Apr. 16, 2023 8:57 AM ET

 

요약
-Realty Income은 공격적인 인수 전략을 이어가고 있습니다.
-이 회사는 주당 성장보다는 성장에 중점을 두고 있습니다.
-주가가 소폭 하락하면서 배당 수익률이 5% 이상 수준으로 상승했습니다.
-주당 성장에 더 초점을 맞추었으면 좋겠지만, 매력도는 점차 개선되고 있습니다.

 

올해 초 저는 REIT Realty Income(NYSE:O)이 주당순이익이 아닌 성장에 초점을 맞추고 있다는 결론을 내렸습니다. 이는 회사가 자산 인수를 통해 공격적으로 사업을 확장하고 그 동안 대차 대조표 강점을 유지하기 위해 주식을 발행 한 후에 나온 것입니다.

캐피털 금리가 이자율보다 덜 상승했기 때문에 주당 성장 대신 성장에 초점을 맞추고 있었기 때문에 약간 조심스러웠습니다.

개요
Realty의 매력적인 특징 중 하나는 투자자에게 매월 배당금을 지급한다는 것인데, 이러한 배당금은 월별 지출 및 수입과 일치하여 실질적인 정신적 회계 혜택을 제공하기 때문에 많은 (소매) 투자자들이 좋아하는 기능입니다.

이 회사는 12,000개 이상의 부동산을 소유하고 천 명 이상의 고객에게 임대하고 있으며, 입주율은 99%에 육박합니다. 주요 임차인으로는 Walmart, Dollar General, FedEx, CVS, Tractor Supply, Kroger와 같은 유명 브랜드가 있으며, 일반적으로 임대료의 1~4%를 차지합니다.

이 회사는 강력한 유명 임차인에게 부동산을 임대하고 많은 고객이 저가 고객에 집중하여 부동산에 대한 방어적인 특성을 만든다고 지적하면서 방어적인 입장을 강조합니다. 또 다른 핵심 항목은 부동산 자체에 자본 지출이 거의 발생하지 않기 때문에 이러한 부동산 중 상당수가 임차인에 의해 유지 관리된다는 것입니다.

전통적으로 북미에 집중해 온 이 회사는 최근 몇 년 동안 유럽에서 사업을 확장하는 데 주력해 왔으며, VEREIT와의 대규모 합병을 발표하면서 유럽에서 사업을 성장시켰습니다. 이러한 거래로 인해 2021년 실적이 상당히 복잡해짐에 따라 2022년으로 앞당겨졌습니다.

 

2022년 - 활발한 한 해
리얼티는 베리트와의 합병에 이어 2022년에도 자본 확충에 박차를 가했습니다. 올해 2월에는 윈 리조트(Wynn Resorts, WYNN)와 향후 30년간 5.9%의 이자율로 17억 달러에 앙코르 보스턴 하버 리조트를 매입한 후 재임대하는 대형 계약을 체결했습니다. Wynn 거래 외에도, 이 회사는 1분기에 15억 달러를 인수에 추가로 투자했으며, 2분기에는 17억 달러, 3분기에는 19억 달러로 증가했습니다.

최근(1월) 5.6%의 유효 수익률로 2032년 만기 채권을 발행하면서 평균 차입 비용이 여전히 훨씬 낮기 때문에 차입 비용이 증가하여 손익 계정에 역풍이 불고 있음이 분명해졌습니다. 즉, 최근 인수를 평가할 때는 한계 차입 비용을 살펴봐야 합니다.

연초에 6억 1,900만 주가 63달러에 거래된 이 회사의 주식 평가액은 390억 달러로, 장부가액 270억 달러를 초과했습니다. 부동산 장부가액 340억 달러에 120억 달러의 프리미엄을 더하면 시장에서는 460억 달러로 평가한 것으로 볼 수 있습니다. 수익이 연간 33억 달러로 추세를 보이고 있으므로 시가총액 비율은 약 7.2%입니다.

운영 자금은 주당 4달러, 배당금은 주당 3달러로 배당 수익률은 거의 5%에 달해 매력적으로 보였습니다. 이러한 배당은 투자의 주요 이유이지만, 회사가 성장을 보여주기 위해 주식 기반을 희석하여 자본 가치 상승 잠재력을 제한하고 있다는 점에 유의하십시오.

또한, 이 회사는 12월에 185개의 단일 임차인 소매 및 산업용 부동산을 7.1%의 이자율로 8억 9,400만 달러에 인수하는 계약을 발표하는 등 비슷한 이자율로 인수를 계속하고 있습니다. 이는 회사가 주당 성장률보다 포트폴리오 성장에 더 집중하고 있음을 보여줍니다.

이 모든 것이 연초에 64달러로 부동산에 대해 신중하게 생각하게 만들었습니다.

그리고 지금은?
연초 이후 Realty의 주가는 점차 60달러 선으로 하락하여 사실상 연간 배당금과 동일한 금액이 손실되었습니다.

연초부터 많은 발전이 있었습니다. 2월에 Realty는 Plenty와 전략적 제휴를 맺고 향후 최대 10억 개의 수직 농장을 개발하겠다고 발표했습니다. 그 달 말에 회사는 8억 8,900만 달러의 매출과 주당 1달러의 조정된 운영 자금으로 보고된 4분기 실적을 발표했습니다. 이 회사는 한 해 동안 90억 달러의 투자로 한 해를 마감했습니다.

이 회사는 장부상 가치에 약 120억 달러의 프리미엄이 붙은 상태로 계속 거래되고 있으며, 재무제표상 자산의 순자산 가치는 380억 달러, 시장 가치는 500억 달러로 보고되고 있습니다. 분기별 임대 수익 8억 8,900만 달러(연간 기준)와 비교하면 7.1%의 캡 률로 계산됩니다. 이 회사는 5% 내외의 더 광범위한 부채를 발행해 왔지만, 현재 연간 유효 이자율은 순부채의 약 3%에 해당하는 약 5억 달러에 불과합니다.

2023년에는 약 50억 달러의 인수 규모를 목표로 주당 4달러를 약간 상회하는 운영 자금 조달을 목표로 삼았습니다. 이 회사는 3월에 편의 소매업체 EG 그룹과의 계약을 발표하면서 이미 이 목표의 상당 부분을 달성했습니다.

Realty는 미국 내 415개의 단일 매장을 15억 달러에 인수할 예정이며, 캡률은 6.9%에 불과하지만 20년 임대 기간으로 임대가 이루어집니다. 이 거래를 통해 EG는 포트폴리오의 거의 3%를 차지하게 됩니다. 이 거래와 다른 거래에 자금을 조달하기 위해 Realty는 이미 4월에 약 5%의 유효 이자율로 2028년에서 2033년 사이에 만기가 도래하는 무담보 채권 발행을 발표했습니다.

현재 배당금이 주당 3.06달러이므로 유효 배당 수익률은 5%를 약간 상회하며, 물론 1월 이후 금리에 대한 상승 압력이 덜할 수 있기 때문에 더욱 매력적입니다. 따라서 저는 주당 성장률보다 성장에 초점을 맞추고 있지만, 제 눈에는 그다지 바람직한 특성은 아니지만 점차적으로 주식을 조금씩 따뜻하게하고 있습니다.