메디칼 프로퍼티 트러스트: 경영을 방해할만 한 의심사건

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원문 제목 : Medical Properties Trust: Here We Go Again Which Makes Concentration Suspect

원문 공개일자 : Mar. 12, 2023 9:18 AM ET

요약
-다른 많은 좋은 소식에도 불구하고 다가오는 Prospect(MPW 소속 병원명) 문제가 중심을 차지했습니다.
-MPW 경영진은 Prospect와 같은 문제를 처리한 좋은 경험을 가지고 있습니다.
-Prospect는 현금흐름이 불충분한 유일한 주요 사업자인 것으로 보입니다.
-경영진 생각에 GAAP 손상차손은 다른 곳의 회수보다 더 큰 것으로 보입니다.
-올해도 이익이 손상차손을 능가하는 회사의 장기적인 추세가 계속되고 있습니다.

 

메디컬 프로퍼티 트러스트(NYSE:MPW) 경영진은 4분기 컨퍼런스 콜에서 Prospect에 문제가 있다고 발표했습니다. 이는 모든 호재 시나리오를 "단숨에" 무너뜨렸습니다. 이제 하락세는 주가를 하락시킬 새로운 논거를 갖게 되었기 때문입니다. 물론 그들은 즉시 이를 실행에 옮겼습니다.

 

위에 표시된 Prospect Medical Holdings 임대료 범위가 MPW에 대한 지불을 충당하기에 충분하지 않기 때문에 문제가 될 것입니다. 조금 더 과장을 해보자면, 다른 병원들도 임대료가 충분 해 보이지만 조만간 "도미노 효과"가 시작될수도 있다는 것입니다.

경영진이 이 문제에 대해 GAAP 손상차손을 재무제표에 표기했다는 사실은 도움이 되지 않았습니다. GAAP 손상차손 경우 손상이 확실하고 손상 발생 시기가 알려진 경우에 발생합니다. 컨퍼런스 콜에서 경영진이 제시한 차손은 GAAP가 아니므로 재무 제표에 포함되지 않습니다.

이는 공시된 숫자가 경영진의 의견보다 더 큰 비중을 차지하는 오래된 "의견과 비교한 숫자"의 난제를 제시합니다. 따라서 시장의 눈에는 손실이 '확실'한 반면, 다른 곳에서 손실이 회복될 가능성은 의심스럽습니다.

유타주 부동산을 재정적으로 훨씬 더 강력한 법인에 매각했음에도 불구하고, 다른 스튜어드 계약의 낮은 지불금에 대한 상쇄가 아닌 낮은 지불금에 초점을 맞췄습니다. 마찬가지로, 새로운 임대 계약에서 낮은 지불금을 상쇄할 수 있는 재정적으로 더 강한 법인의 낮은 위험에 대해서는 가중치를 부여하지 않았습니다. 그 결과 앞으로는 그다지 크지 않은 손실이 발생할 것으로 예상됩니다.

실제 사례
그러나 실제 이야기는 운영되는 부동산과 수익 측면에서 회사에 중요한 운영자의 또 다른 문제입니다. 따라서 운영자 집중은 앞으로 의심스러운 전략이 될 수 있습니다. 회사가 지금과 같은 규모에 도달하기 위해 필요한 전략이었을 수도 있지만, 운영자의 재무 건전성에 의문이 제기되는 시기에 집중되는 것을 시장은 좋아하지 않는 것이 분명합니다.

경영진은 실제 문제를 최소화하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 손실이 보고되었음에도 불구하고 회계연도에는 손실을 상쇄하는 이익이 발생하여 전체적으로는 이익이 증가했습니다. 이러한 패턴이 장기적으로 지속된다면 이 사업은 좋은 비즈니스가 될 것입니다.

물론 투자 위험은 약세 예측이 맞고 향후 손실이 발생할 수 있다는 것입니다. 지금까지는 경영진이 우세했고 경영진의 판단이 옳았습니다. 회사가 거래하는 많은 운영자가 비공개이기 때문에 미래에 대한 어떤 식 으로든 주장을 뒷받침 할 공개 정보가 거의 없습니다. 또한 지금까지 정확했던 경영진의 지침을 의심할 이유도 거의 없습니다.

결론은 운영자 집중도를 낮추는 것이 가까운 미래에 필요한 전략으로 보인다는 것입니다.

Funds From Operations = Cash from Operations과 유사한 개념
시장의 많은 우려에도 불구하고 운영 자금 흐름은 양호한 것으로 보이며, 매각으로 인한 추가 자금 흐름이 발생하여 이익이 발생했습니다.

 

계산에서 가장 먼저 주목해야 할 점은 실현 이익이 비현금성 손상 비용을 초과한다는 것입니다. 그러나 시장은 이익에 대한 평가는 하지 않고 손실에 대해 걱정하고 있는 것으로 보입니다. 이는 제가 보기에 "기대치가 낮은" 관점이며, 현재 가격에서 장기적인 하방 손실을 방지해야 합니다.

조정된 자금 흐름에 대한 추가 계산을 검토한 후에도 실현된 이익은 추가 현금 유입을 뒷받침하는 반면, 손상은 미래에 발생할 가능성이 있는 "예상되는" 손실입니다.

컨퍼런스 콜에서 경영진이 강조한 것 중 하나는 GAAP에 따른 예상 손실은 종종 재무제표에 먼저 반영되어야 한다는 것입니다. 반면에 실현된 이익은 보수적 회계라는 이름으로 실제로 발생할 때까지 보고되지 않습니다.

경영진은 현재 운영자를 현금 기준으로 처리하는 방식으로 운영자와 거래하고 있습니다. 경영진은 어떤 식으로든 미지급금을 모두 회수할 수 있다고 믿지만, 부족분은 GAAP와 관련이 있고 우선적으로 처리해야 할 것으로 예상합니다. 따라서 경영진은 보수적인(어쩌면 예상치 못한) 내년 가이던스를 제시하고 있습니다. 경영진은 또한 운영자와의 문제가 해결되는 데 얼마나 걸릴지 확신하지 못합니다. 이것이 GAAP 문제가 우선시되는 또 다른 이유입니다.

이러한 부정적인 초점의 몇 가지 예로는 파이프라인 파산 및 관련 거래에 대한 보고와 최근 스튜어드의 유타 부동산 매각이 있습니다. 후자의 경우, 재무 건전성이 우수한 구매자가 가능한 손실 완화 노력에 대한 강조 없이 요구할 수 있는 임대료 인하에 초점이 맞춰졌습니다. 컨퍼런스 콜에서는 이러한 손실 완화 노력 중 일부를 구두로 간략히 설명했지만, 새로운 임차인의 임대료 인하가 매우 눈에 띄었습니다.

또 다른 고려 사항은 의료 자산 신탁이 전반적으로 충분한 보안을 갖추고 있지만, 그 보안이 시장에서 기대하는 수준과 다를 수 있다는 것입니다. 따라서 컨퍼런스 콜에서 비즈니스 관계의 다른 부분이 장기적으로 지속될 수 있기 때문에 당분간 이익을 실현하지 못하면서 손실을 감수해야하는 회사에 대한 몇 가지 질문이있었습니다. 이에 대해 경영진은 비현실적이라고 생각한다고 답했습니다. 그럴 가능성이 매우 높습니다. 분명히 마켓 씨를 만족시키지 못했습니다.

주요 시사점
쇼트치는 사람들 관점에서는 종종 신뢰를 무너뜨림으로써 승리합니다. 주가는 그것이 어떻게 작동하는지 명확하게 보여주었습니다.

 

 

위와 같이 경영진이 주요 핵심 사업자에게 문제가 있다고 발표하는 순간 주가는 급락했고 컨퍼런스콜 내내 계속 남쪽으로 향했습니다. 그 이후에도 주가는 크게 나아지지 않았습니다. 여기서 문제는 이 문제가 도미노 효과의 시작이라는 약세 주장이 미스터 마켓의 눈에 어느 정도 신빙성을 얻었다는 것입니다.

경영진이 이러한 상황을 처리하는 데 꽤 좋은 실적을 가지고 있다는 사실은 미스터 마켓에게 작은 위안이됩니다. 사실 미스터 마켓은 불확실성을 좋아하지 않습니다. 안타깝게도 경영진은 스튜어드 매각으로 일부 손실을 인정하면서 시장의 눈에 상당한 불확실성을 제공했습니다. 실제 손실을 다른 곳의 금리 인상과 결합한 실제 손실과 재정적으로 더 강력한 구매자와의 거래로 인한 관리 이익을 조정하는 데 최선을 다했다면 주가 하락을 일부 방지하는 데 도움이 되었을 것입니다.

도움이 된 것은 현재 이러한 유형의 문제를 제시하는 것은 Prospect가 유일하다는 것을 보여주는 운영자 임대료 지불 범위의 프레젠테이션이었습니다. 앞으로 문제가 생길 것이라는 도미노 이론은 그 슬라이드 덕분에 실제 백업이 많지 않습니다. 분명한 것은 현재 문제가 있는 곳은 Prospect가 유일하다는 것입니다.

경영진은 몇 가지 주요 이슈를 알리는 데 상당한 진전을 이루었으며, 팬데믹으로부터의 운영자 복구와 같은 일부 사안은 경영진이 통제할 수 없는 부분입니다. 그럼에도 불구하고 악의적인 공격을 물리치는 방법은 많은 사실을 제시하고 피해를 입히는 비난을 현실적인 수준으로 조정하여 시장이 확실성에 집중하도록 하는 것입니다. 경영진은 이러한 유형의 커뮤니케이션에 대해 아직 갈 길이 조금 남았습니다. 법률 자문 때문에 곰 공세를 해결하기 위해 필요한 모든 조치를 취하지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.

그래도 과거에는 경영진이 정확한 지침을 제공한 것으로 보입니다. 미래도 다르지 않을 것으로 보입니다. 현재 주가의 하방 리스크는 매우 미미합니다. 상승 잠재력은 매우 높아 보입니다(하방 위험이 하방 위험을 훨씬 능가하는 수준). 이 주식은 하락세 덕분에 더 위험합니다. 따라서 위험 회피 성향의 투자자는 다른 투자처를 찾아야 할 것입니다. 하지만 경영진은 주가 상승을 위해 필요한 방향으로 천천히 나아가고 있는 것으로 보입니다.