동 자료의 저작권은 Seeking Alpha(유료)에 있습니다. 본인은 현재 Seeking Alpha를 정기구독을 하고 있으며 동 자료를 영리 목적으로 공유하는것이 아닌, 다른 분들께도 조금이나마 도움이 되고자 번역하여 공유 합니다. 투자는 여러분 스스로가 판단하시기 바랍니다!
We accept advertising compensation from companies that appear on our site. This website represents my opinions, which may not reflect those of Seeking Alpha, and does not constitute an investment recommendation or advice.
아래 보고서 원문이 필요하시거나 원하시는 기업의 보고서 번역 요청은 cashflowtreeco@gmail.com으로 부탁드립니다.
원문 제목 : Easterly Government: One Of The Safest ~8% Yields Amongst REITs
원문 공개일자 : Dec. 25, 2023 10:00 AM ET
요약
- 이스터리 정부의 7.9% 배당 수익률은 리츠 부문에서 가장 안전한 고수익률 중 하나입니다.
- 미국 정부를 유일한 임차인으로 하는 이 회사의 독특한 포지셔닝은 안정성을 제공하고 기존 오피스 리츠가 직면하는 일반적인 문제에서 벗어날 수 있게 해줍니다.
- 이스터리 정부의 장기 임대, 인플레이션 보호, 탄력적인 성과는 소득과 잠재적 가치 상승을 원하는 투자자에게 매력적인 선택입니다.
이스터리 정부 (NYSE :DEA)는 현재 7.9 %의 인상적인 배당금을 자랑합니다. 상당한 수익률과 금리 상승으로 인해 리츠가 겪고 있는 어려움에도 불구하고, 저는 이스터리 정부의 배당금이 해당 섹터에서 가장 안전한 고수익률 중 하나라고 생각합니다.
이는 오피스 리츠의 견고한 현금 흐름으로 계속 이어질 이스터리 정부의 독특한 특성 때문이라고 생각합니다. 더 자세히 살펴 보겠습니다!
DEA가 리츠와 차별화되는 점은 무엇인가요?
리츠의 영역을 조사하다 보면 다양한 하위 부문의 구분을 접하게 됩니다. 일반적으로 알려진 범주에는 소매, 사무실, 산업, 주거용 리츠가 있습니다. 이러한 주류 유형 외에도 일부 전문 리츠는 데이터 센터 리츠나 기지국 리츠와 같은 고유한 자산 클래스에 집중합니다. 그러나 이러한 전문 틈새 시장 내에서도 여러 이름이 공개 시장에서 거래되고 있습니다.
제 생각에 이스터리 정부는 엄밀히 말하면 '오피스' 리츠로 분류되지만 완전히 눈에 띄는 회사입니다. 사무실 공간이라고 할 수 있는 부동산을 소유하고 임대하고 있지만, 이러한 부동산과 그 기본 활용도는 전통적인 사무실 공간과는 아무런 관련이 없습니다.
이스터리 정부에 대해 잘 모르시겠지만, 기본적으로 다양한 미국 정부 기관에 미션 크리티컬 부동산을 제공하는 회사입니다. 미국 내 90개의 운영 부동산 포트폴리오를 보유하고 있으며, 주로 FBI, 재향군인회, 국방보건국, 환경보호국, 미국 시민권 및 이민국과 같은 기관에 임대하고 있으며, 연간 임대 수입의 99%가 미국 정부의 전폭적인 신뢰와 신용으로 뒷받침되고 있습니다.
미국 정부가 유일한 임차인이라는 중요한 이점은 이스터리 정부에게 견고한 요새를 구축하는 것과 같습니다. 일반적인 리츠와 차별화되는 점은 미국 정부의 확고한 믿음과 신용입니다. 미국 정부는 약속을 불이행한 적이 없는 가장 신뢰할 수 있는 채권자 중 하나로 전 세계 시장에서 인정받고 있습니다. 따라서 미국 정부는 기술적으로 위험이 무시할 수 있을 정도로 낮습니다.
코로나19 팬데믹 기간 동안 원격 근무가 빠르게 일상화되면서 입주율이 급격히 하락해 오피스 리츠가 큰 타격을 입었던 것을 기억하시나요? 실제로 오피스 리츠는 여전히 팬데믹의 여파로 어려움을 겪고 있으며, 입주율이 매우 낮고 많은 리츠가 심각한 리파이낸싱 문제에 직면해 있습니다. 하지만 이스터리 정부의 경우 예외 없이 상장 시장(2015년 IPO)에서의 역사를 통틀어 같은 기간 동안 100%에 가까운 점유율을 유지했습니다.
설명은 간단합니다: 이스터리 정부로부터 부동산을 임차하는 기관들은 중요한 정부 운영과 국가 안보에 필수적인 역할을 담당하고 있기 때문에 회사는 항상 공실 위험이 전혀 없습니다. 부동산의 미션 크리티컬한 특성은 장기 임대를 원하는 기관에 의해 더욱 강조되며, 이는 이 리츠의 가중 평균 잔여 임대 기간이 10.4년이라는 점에서도 알 수 있습니다.
지속적인 임대 계약 갱신 덕분에 이스터리 정부의 미래 지향적인 계약 잔고가 매우 길게 유지되고 있습니다. 또한 경영진이 체결한 기본 임대료 구조로 인해 이스터리 임대료 징수가 인플레이션과 함께 상승하도록 보장하여 장기 임대 기간 동안 인플레이션의 침식 영향으로부터 회사를 보호한다는 점도 주목할 만합니다. 이스터리스의 GSA(미국 총무청, US General Service Administrations) 임대차에는 인플레이션에 따라 증가하는 운영비용 기반이 포함되어 있어 시간이 지남에 따른 NOI(순영업이익) 마진 압박을 방지합니다.
이 리츠는 지속적으로 높은 입주율과 장기 임대 계약에서 확보한 유리한 조건으로 현금 흐름에 대한 탁월한 예측 가능성을 누리고 있습니다. 이를 통해 회사는 향후 투자를 전략적으로 계획할 수 있을 뿐만 아니라 향후 수년간 체계적인 배당 궤적을 보장할 수 있습니다. 특히, 이 회사의 인수 파이프라인은 시장 변동 속에서도 꾸준히 회복력을 보여 왔으며, 이는 꾸준한 배당금 증가에 기여하여 지속적으로 잘 커버되고 있습니다.
DEA의 7.9% 수익률 배당이 매력적인 이유는 무엇인가요?
제 생각에 이스터리 정부의 7.9% 수익률 배당은 방금 말씀드린 기본 특성으로 인해 매력적인 고소득 기회를 제공합니다. 저는 미국 정부를 유일한 임차인으로 보유함으로써 얻을 수 있는 고유한 이점으로 인플레이션에 연동된 임대료 인상에 따른 과도한 장기 임대, 거래 상대방 위험이 거의 없고, 미션 크리티컬한 특성으로 인해 공실 위험이 없다는 점을 들 수 있습니다. 이러한 특성은 회사가 가장 신중한 속도로 배당금을 유지하고 계속 인상하여 장기적인 생존 가능성을 보장할 수 있도록 합니다.
지난 몇 년간의 금리 상승 환경이 유용한 예가 될 수 있습니다. 이는 이스터리 정부가 채권자들과 매우 유리한 조건을 달성할 수 있었던 독특한 자질이 어떻게 이 회사를 다소 어려운 부동산 환경으로부터 근본적으로 격리시켰는지를 보여줍니다.
특히 이스터리 정부의 탁월한 특성은 채권자들 사이에서 호평을 받고 있습니다. 이 회사는 거의 모든 부채를 4%의 유리한 가중평균 이자율과 5년의 가중평균 만기 기간으로 확보하는 등 뛰어난 부채 프로필을 자랑합니다. 최근 몇 분기 동안 광범위한 금리 인상으로 인해 대부분의 리츠의 이자 비용이 크게 급증한 가운데 이스터리저브는 회복력을 보여주었습니다. 3분기에는 이자 비용이 추세를 꺾었을 뿐만 아니라 2.4% 감소한 1,200만 달러를 기록했습니다. 9개월 기준으로도 매우 안정적인 수준을 유지했습니다.
특히 오피스 공간에 집중하는 리츠가 어려운 한 해를 보내고 있는 가운데, 이스터리 정부는 기본 배당금을 충분히 충당할 수 있는 인상적인 실적을 달성할 준비가 되어 있습니다. 월스트리트에서는 연간 배당률 1.06달러를 상회하는 1.14달러의 견조한 주당순이익(FFO)을 예상하고 있습니다.
매력적이고 충분한 배당금 외에도 이스터리의 상당한 배당 수익률은 특히 금리가 완화되기 시작할 때 투자자들에게 매력적인 선택이 될 수 있습니다.
이러한 시나리오에서 리츠 수익률이 하락함에 따라 주식은 강력한 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 이러한 추세는 이미 어느 정도 시작되었습니다. 연준이 12월 회의에서 금리 인하 가능성을 시사한 후(또는 적어도 시장이 그렇게 인식한 것으로 보이는) 주가는 눈에 띄는 반등을 경험했습니다.
결론
전반적으로 이스터리 정부의 7.9% 배당 수익률은 리츠 부문에서 안전한 고수익률로 돋보입니다. 미국 정부가 유일한 임차인인 이 회사의 독특한 포지셔닝은 독보적인 안정성을 제공하며 기존 오피스 리츠가 직면하는 일반적인 문제로부터 회사를 보호합니다.
견고한 포트폴리오, 장기 임대, 인플레이션 보호 기능을 갖춘 이스터리 정부는 인상적인 현금 흐름 가시성을 보여줍니다. 부동산 환경이 어렵고 금리가 상승하는 동안 이 회사의 탄력적 인 성과와 잘 보장 된 배당금은 소득과 잠재적 인 가치 상승을 원하는 투자자에게 매력적인 선택이라고 생각합니다.
'미국 주식 분석(Seeking Alpha)' 카테고리의 다른 글
| SCHD: 2023년의 패자가 2024년의 승자로 변신할 수 있는 이유 (3) | 2024.01.18 |
|---|---|
| 메디컬 프로퍼티 트러스트: 신뢰는 바닥을 쳤을 가능성이 높습니다. (1) | 2024.01.12 |
| 테슬라: 2024년에 슈퍼차징이 큰 이슈가 될 것(등급 업그레이드) (3) | 2024.01.05 |
| SCHD Vs. JEPI: 2024년에 어떤 ETF가 더 나은 성과를 낼까? (1) | 2024.01.04 |
| 마라톤 디지털: 희석과 반감기, 그냥 비트코인을 소유하는 것이 더 나음 (1) | 2024.01.02 |
