STAG: 할인 가격의 프리미엄 리츠

동 자료의 저작권은 Seeking Alpha(유료)에 있습니다. 본인은 현재 Seeking Alpha를 정기구독을 하고 있습니다.  다른 분들께도 조금이나마 도움이 되고자 좋은 글을 번역하여 작성한 글입니다. 투자는 여러분 스스로가 판단하시기 바랍니다!

 

원문 제목 : STAG Industrial: A Premium REIT At A Discount Price

원문 공개일자 : Mar. 15, 2023 5:13 PM ET

 

요약
-STAG Industrial은 수년 동안 매출, 수익, 현금 흐름이 크게 상승하는 등 훌륭한 성장 기록을 보유하고 있습니다.
-이는 신규 부동산에 대한 상당한 투자에 힘입은 것이며, 동시에 배당금 지급에도 성공했습니다.
-이 회사는 많은 동종 업체보다 할인된 가격으로 거래되고 있는 우량 운영업체입니다.

 

요즘처럼 불확실한 시기에는 많은 투자자가 소위 '안전자산 도피'에 나서기도 합니다. 이는 종종 투자금을 전액 현금화하는 형태를 취하기도 합니다. 귀금속, 단기 국채, 단기 채권 등을 매수하는 방법도 있지만, 안정성을 원하지만 잠재적인 상승 여력을 놓치지 않으려는 투자자에게는 리츠에 투자하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다. 모든 리츠는 소유하고 있는 특정 자산뿐만 아니라 집중할 수 있는 시장이나 시장에 따라 다르지만, 이러한 방식으로 설립된 회사 중 상당수는 장기간에 걸쳐 꾸준하고 성장하는 현금 흐름을 제공할 수 있습니다. 이 분야에서 주목할 가치가 있고 앞으로 매력적인 수익을 창출 할 가능성이있는 한 가지 전망은 산업 시장에 자산을 집중적으로 투자하는 STAG Industrial (NYSE :STAG).

상대적으로 저렴한 가격에 양질의 회사
앞서 언급했듯이 STAG Industrial은 산업 자산의 소유 및 임대에 중점을 둔 REIT입니다. 이 글을 쓰는 현재이 회사는 방대한 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 41개 주에 걸쳐 총 1억 1,170만 평방 피트에 달하는 562개의 다양한 부동산을 보유하고 있습니다. 이렇게 큰 회사는 여러 가지 면에서 다양할 수밖에 없습니다. STAG Industrial이 얼마나 다양한지 보여주기 위해서는 여러 렌즈를 통해 회사를 살펴볼 필요가 있습니다. 우선, 시장 노출을 통해 회사를 살펴볼 수 있습니다. 이 점에서 이 회사는 상당한 다양성을 가지고 있습니다. 예를 들어, 상위 20개 시장이 이 회사가 받을 수 있는 연간 기본 임대 수익의 64.6%를 차지합니다. 가장 큰 노출은 연간 기본 임대 수익의 7.7%가 발생하는 시카고에 있습니다. 그 뒤를 이어 필라델피아가 7.2%로 그 뒤를 잇고 있습니다.

이 회사는 스스로를 산업 리츠라고 설명하지만, 서비스를 제공하는 산업은 다양합니다. 연간 기본 임대료의 82.9%가 상위 20개 임차인 산업에서 발생합니다. 목록의 맨 위에는 항공화물 및 물류 공간이 있습니다. 이는 이 회사가 받을 수 있는 연간 기본 임대료 수익의 10.9%를 차지합니다. 그 뒤를 이어 컨테이너 및 패키징이 8.2%, 자동차 부품이 7.3%를 차지합니다. 기타 주요 산업으로는 기계, 무역 회사 및 유통, 인터넷 및 직판 소매, 미디어, 식품 등이 있습니다.

개별 테넌트에 대해 이야기할 때 회사는 훨씬 더 다양합니다. 이는 한 명의 테넌트가 회사 운영에 영향을 미칠 수 없다는 것을 의미하기 때문에 매우 중요합니다. 상위 20개 테넌트를 합쳐도 연간 기본 임대 수익의 16.9%에 불과합니다. 이 중 가장 높은 비중을 차지하는 업체는 이커머스 대기업 Amazon(AMZN)으로, 전체 매출의 3%에 불과합니다. 이 회사는 매우 다양할 뿐만 아니라 임대 만료 일정도 엇갈립니다. 산업 공간은 다른 많은 리츠보다 임대 기간이 짧은 경향이 있다는 점에 주목할 가치가 있습니다. 이는 산업 시장이 시장 상황 변화에 얼마나 유연해야 하는지를 고려할 때 의미가 있습니다. 올해에는 회사의 연간 기본 임대 수익의 7.7 %에 해당하는 임대 계약이 만료 될 예정입니다. 2024년에는 11.8%가 만료될 예정입니다. 월별 리스까지 고려하면 2027년까지 총 리스 만기 비율이 50%를 넘지 않을 것으로 예상됩니다. 모든 부동산의 가중 평균 임대 기간이 4.7년으로 남아 있기 때문에 단기적인 경기 침체에도 임차인 손실을 최소화하면서 살아남을 수 있을 것으로 보입니다.

이러한 다양성은 매우 반가운 일입니다. 다양성을 갖추지 않았을 때보다 회사를 더 안정적으로 만드는 것은 분명합니다. 하지만 이것이 회사가 매력적인 기회를 제공하는지 여부를 판단하는 유일한 척도가 되어서는 안 됩니다. 또한 비즈니스의 재무 성과와 그 추세가 어디로 향하고 있는지도 살펴봐야 합니다. 2018년부터 2022년까지 이 회사의 매출은 3억 5,100만 달러에서 6억 5,730만 달러로 증가하는 등 지속적인 매출 성장을 이루었습니다. 이러한 매출 증가의 주요 원동력은 소유 부동산 수가 급증했기 때문입니다. 2018년 390개였던 부동산 수는 현재 562개로 증가했습니다. 이러한 증가로 인해 회사의 면적은 7,680만 평방 피트에서 현재 1억 1,170만 평방 피트까지 증가했습니다. 그뿐만 아니라 세입자에게 임대하는 부동산의 비율도 증가하여 이득을 얻었습니다. 이 수치는 같은 기간 동안 95.5%에서 98.5%로 증가했습니다.

수익 측면에서도 상황이 개선되었습니다. 예를 들어, 지난 5년간 영업 현금 흐름은 1억 9,780만 달러에서 3억 3,620만 달러로 증가했습니다. 다른 수익성 지표에도 주목해야 합니다. 그 중 하나가 바로 FFO, 즉 운영 자금입니다. 이 수치 역시 지난 5년 동안 1억 8,650만 달러에서 4억 8,000만 달러로 증가했습니다. 순영업수익(NOI)은 2억 8,200만 달러에서 5억 3,160만 달러로 증가했으며, 상각전영업이익(EBITDA)은 2억 5,800만 달러에서 4억 8,000만 달러로 증가했습니다.

STAG Industrial이 달성한 모든 성장은 경영진의 과감한 투자가 있었기에 가능했습니다. 지난 8년 동안 이 회사는 연평균 약 7억 5,000만 달러의 인수 규모를 달성했습니다. 이러한 추세는 낙관적이지는 않지만 2023년에도 계속될 것으로 보입니다. 경영진은 3억 달러에서 7억 달러 규모의 구매를 예상하고 있으며, 자산 매각은 5천만 달러에서 2억 달러 사이가 될 것으로 예상하고 있습니다. 또한 이 기간 동안 임대료 에스컬레이터의 혜택도 누릴 수 있을 것입니다. 포트폴리오 전체에 걸쳐 2.5%의 가중 평균 이자율을 적용하면 2022년에 달성했던 것보다 동일 매장 현금 NOI를 4.5%에서 5%까지 끌어올릴 수 있을 것입니다. 이는 지난 8년간의 연평균 증가율인 2%보다 훨씬 높은 수치입니다.

레버리지가 낮은 회사의 주식을 소유하는 것이 목표라면이 회사는 귀하에게 적합하지 않습니다. REIT 기준으로는 확실히 높지는 않지만 현재 회사의 순 레버리지 비율은 약 5.2입니다. 총 순부채는 24억 7,000만 달러입니다. 그리고 본질적으로 그 모든 것은 회사가 수년에 걸쳐 인수 한 것에서 비롯되었습니다. 하지만 이것이 성장의 유일한 원천은 아닙니다. 경영진은 주식 발행을 통해 성장에 필요한 자금을 충당하고 배당금을 지급하기도 했습니다. 지난 3년간 총 주식 발행액은 16억 8,000만 달러에 달했습니다. 이 중 4억 3,850만 달러가 2022년에만 발행되었습니다. 하지만 이 기간 동안 5억 7,270만 달러의 배당금을 지급했으며, 이 중 2억 2,430만 달러는 2022 회계연도에 귀속되었습니다.

본질적으로 투자자들이 가진 것은 끊임없는 성장 기계입니다. 자산 소유와 관련된 높은 마진과 회사가 계속해서 좋은 속도로 성장할 수 있다는 투자 커뮤니티의 이해가 결합되어 향후 더 많은 성장을 촉진하는 가격으로 주식을 계속 발행할 수 있는 힘을 얻었습니다. 그러나 회사가 매력적인 성장 메커니즘을 가지고 있다고 해서 투자하는 것이 합리적이라는 의미는 아닙니다. 현금 흐름의 안정성과 지속적인 성장도 좋지만, 해당 주식에 대해 얼마를 지불하고 있는지도 염두에 두어야 합니다. 이를 파악하기 위해 저는 네 가지 지표를 기준으로 회사의 가치를 평가하기로 결정했습니다.

 

결론
제공된 모든 데이터를 바탕으로 저는 STAG Industrial에 대해 상당히 낙관적이라고 말해야합니다. 이 회사의 주가는 제가 일반적으로 찾는 것에 비해 약간 높을 수 있지만 유사한 회사에 비해 저렴합니다. 사업의 높은 품질과 지난 몇 년 동안의 일관된 수익 및 현금 흐름 데이터는 확실히 일종의 프리미엄을 정당화합니다. 물론 현재의 경제 상황은 언제든 바뀔 수 있습니다. 하지만 코로나19 팬데믹 기간 중에도 회사가 계속 성장했다는 점과 임차인들의 임대 기간이 상당히 매력적으로 시차를 두고 있다는 점을 고려할 때, 주주들의 전반적인 리스크는 매우 낮다고 생각합니다. 이러한 이유 때문에 저는 현재 이 회사에 대해 투자의견 '매수'를 유지하기로 결정했습니다.