메디컬 프로퍼티즈 트러스트 주가 : 23년도 4분기 실적 - 가이던스 부재로 불확실성 여전히 존재

 

 

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오늘 함께 알아볼 미국 주식은 MPW 입니다. 미국에서 의료산업 리츠 주식으로 유명한곳입니다. 특히 고령화가 높은 국가에서 지역병원들과 계약을 맺어 운영하고 있습니다. 그런데 최근 스튜어드 헬스케어(임차업체)계약문제로 인해 주가가 바닥을 쳤습니다. 작년 4분기 실적이 어제 발표되었습니다. 한번 같이 보시죠!

 

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NYSE: MPW

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메디컬 프로퍼티즈 트러스트 주가 : 23년도 4분기 실적 - 가이던스 부재로 불확실성 여전히 존재

요약

• 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 예상보다 높은 4분기 운영 자금을 보고했지만 2024년도에 대한 수익 가이던스는 발표하지 않았습니다.
• 이 회사의 최대 임차인인 스튜어드 헬스케어 시스템은 재정적 어려움에 직면해 있어 향후 수익에 대한 불확실성이 커지고 있습니다.
• 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 부채 수준을 줄이기 위해 자산 매각을 계획하고 있으며, 병원에 대한 수요가 견조해 포트폴리오에 숨겨진 가치가 있음을 시사하고 있습니다.
  
  

메디컬 프로퍼티즈 트러스트 주가 하락 이유

메디컬 프로퍼티즈 트러스트 (NYSE:MPW)는 수요일(24년 2월 21일) 아침 가장 최근 분기 실적을 발표했습니다. 2023년 4분기 보고서에는 긍정적인 부분과 부정적인 부분이 있었지만, 2024년도에 대한 가이던스를 발표하지 않기로 한 결정은 불확실성을 야기했고, 이는 장 초반 주가가 하락한 이유를 설명할 수 있을 것으로 보입니다.

23년 4분기 메디컬 프로퍼티즈 트러스트 실적 분석

저는 과거에 여러 차례 메디컬 프로퍼티즈 트러스트를 다룬 적이 있습니다. 가장 최근에 작성한 기사는 지난 10월에 회사의 3분기 실적이 발표되었을 때 작성했습니다. 그 보고서에서는 3분기 동안의 상황을 집중적으로 다루었습니다. 오늘 글에서는 그 이후 자산 매각, 임차인 상황과 관련하여 어떤 변화가 있었는지 살펴보고 2024년의 모습에 대해서도 살펴보겠습니다.

메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 시장 개장 전인 수요일에 4분기 실적을 발표했습니다. 헤드라인 수치는 여기에서 확인할 수 있습니다:

NYSE: MPW

 

매출 수치는 일회성 항목으로 인해 왜곡되어 추정치와 비교할 수 없었지만, 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 표준화 된 기준의 영업 자금 (Normalized FFO, 일반주식에서 당기순이익과 유사한 개념)은 예상보다 훨씬 강해 예상치를 20 % 이상 상회하여 상당히 긍정적 인 서프라이즈였습니다.

반면에 메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 올해 수익 가이던스를 발표하지 않았다는 점은 일부 투자자들에게는 부정적인 요소로 작용했습니다. 결국 투자자들은 일반적으로 불확실성을 좋아하지 않기 때문에 가이던스를 발표하지 않기로 한 결정과 그 근본적인 이유(임차기업 문제)는 투자자들에게 부정적인 것으로 여겨졌습니다. 이 글을 쓰는 시점에서 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 4% 하락했지만, 하루 종일 쉽게 변동될 수 있습니다.

메디컬 프로퍼티즈 트러스트 임차인 문제 분석

대부분의 사람들은 메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 특수한 임무를 위한 기업인것에 대해 동의할 것입니다. 병원이 없다면 지역사회가 의료 서비스를 이용할 수 없기 때문에 모든 환경에서 이러한 시설이 필요한 것입니다. 일반적으로 이는 좋은 일입니다. 하지만 안타깝게도 수익성 부족으로 임대료를 전액 또는 제때 납부하지 못하는 임차인이 있는 경우 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 여전히 문제가 발생할 수 있습니다.

지난 몇 년은 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 일부 임차인을 포함한 병원 운영자에게 쉽지 않은 시기였습니다. 코로나19로 인해 위생 조치에 많은 추가 비용이 발생했고, 선택적 수술은 줄어들었습니다. 인건비가 크게 상승하면서 스튜어드 및 프로스펙트와 같은 병원 운영자의 마진이 압박을 받았습니다.

메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 모든 임차인이 비슷한 상황에 처한 것은 아니지만, 일부 임차인은 심각한 문제를 겪고 있습니다. 안타깝게도 여기에는 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 가장 크고 중요한 임차인인 스튜어드도 포함됩니다. 스튜어드의 문제로 인해 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 스튜어드를 현금 기준으로, 즉 임대료를 지불해야만 수익으로 인식하는 방식으로 전환하기로 결정했습니다. 1월 1일부터 스튜어드가 현금 기준으로 바뀌면서 4분기 전체 GAAP 수익이 적자를 기록한 이유도 설명할 수 있습니다. 메디컬 프로퍼티 트러스트는 청구된 임대료와 정액 임대료를 상각해야 했고, 이로 인해 3억 7000만 달러의 수익 역풍이 불었습니다. 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 다른 비용도 일부 발생하여 수익이 더욱 감소했습니다. 다행히 자산 상각은 비현금 항목이고, 스튜어드는 이제 현금 기준으로 전환되었기 때문에 앞으로는 이러한 변화(및 이로 인한 수익 역풍)가 다시는 발생하지 않을 것입니다.

물론 올해 스튜어드 및 기타 현금 기준 임차기업으로부터 메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 인식하게 될 수익이 얼마나 될지 알 수 없기 때문에 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 임차기업문제는 여전히 회사에 역풍이 될 수 있습니다. 당연히 회사 경영진은 이 시나리오에서 올해 가이던스를 제공하는 것은 좋은 생각이 아니라고 생각했기 때문에 가이던스를 발표하지 않았습니다.

돌이켜보면 스튜어드에 많이 의존하는 것은 분명 큰 실수였다고 말할 수 있습니다. 더 일찍, 더 많이 임차기업을 다각화했더라면 스튜어드의 문제가 미치는 영향을 줄일 수 있었을 것입니다. 하지만 좋은 소식은 다른 많은 임차기업들이 스튜어드와 프로스펙트보다 더 나은 성과를 거두고 있다는 것입니다.

이제 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 프라임(임차기업)과 같이 현금 기반이 아닌, 임대료를 안정적으로 납부하는 임차기업과 스튜어드와 프로스펙(임차기업)와 같은 현금 기반 임차기업은 다른 포트폴리오로 분리하고 있습니다. 이는 투자자에게 추가적인 정보를 제공하고 가시성을 개선하기 위한 좋은 조치라고 생각합니다.

 

메디컬 프로퍼티즈 트러스트 자산 매각

메디컬 프로퍼티즈 트러스트은 수십억 달러의 부채를 보유하고 있습니다. 금리 상승 환경에서는 만기 부채를 재융자하는 데 많은 비용이 소요됩니다. 게다가 회사의 문제로 인해 메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 덜 위험하고 안정적인 회사로 여겨지던 과거에 비해 더 높은 위험 프리미엄을 지불해야 할 것입니다. 따라서 만기 부채를 해결하고 이자 부담을 낮출 수 있는 자산 매각을 통해 현금을 확보하려는 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 시도는 매우 합리적입니다.

최근의 배당금 감소로 현금 부담이 줄어들고 현금 보유액이 증가했지만, 다른 모든 것이 동일하다면 회사의 부채 문제를 해결하기에는 충분하지 않을 것입니다. 이 회사는 막대한 규모의 자산을 매각할 계획이며, CEO인 Edward K. Aldag는 4분기 실적 발표에서 다음과 같이 말했습니다.

"메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 주요 초점은 2024년에 최소 20억 달러의 유동성 증가가 예상되는 거래를 추진함으로써 자본 배분 전략을 가속화하는 데 있습니다. 최근 병원 부동산을 과거 원가보다 훨씬 높은 가격으로 프라임에 매각하기로 한 계약에서 알 수 있듯이 우리는 진전을 이루고 있습니다."

이 성명서에는 두 가지 중요한 희소식이 있습니다. 첫째, 현재 총 부채가 약 101억 달러에 달하는 상황에서 20억 달러 이상의 거래는 부채 수준을 줄이는 데 큰 도움이 될 것이며, 이는 부채 수준을 약 20%까지 줄일 수 있음을 의미합니다.

둘째, 2월에 성사된 프라임 거래(메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 5개의 병원을 7.4%의 수익률로 매각할 예정)는 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 자산에 대한 상당한 수요가 있음을 시사합니다. 일부 임차기업은 문제가 있는 반면, 다른 기업들은 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 병원에 큰 관심을 보이며 과거 비용보다 더 많은 금액을 지불할 의사가 있습니다. 이는 회사의 주가가 자산의 가치를 원가 이하로 평가해야 한다는 것을 암시하기 때문에 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 자산에 상당한 숨겨진 가치가 있음을 시사합니다.

4분기 보고서의 대차 대조표에 따르면 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 부동산 자산은 감가상각 후 134억 달러, 감가상각 전(즉, 원가 기준) 148억 달러의 가치가 있습니다. 메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 모든 자산을 원가로 매각할 수 있다면, 즉 자산이 원가 이상으로 매각된 프라임 거래보다 더 나쁜 조건에서 매각할 수 있다면 101억 달러의 부채를 상환하고 현재 시가총액의 2배가 넘는 47억 달러가 남을 것입니다. 여기에는 아직 연결되지 않은 조인트 벤처 15억 달러나 연결되지 않은 운영 법인 18억 달러 등 MPW가 소유하고 있는 다른 자산은 포함되지 않았습니다.

메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 과거 원가로 자산을 매각할 수 있다면 좋은 소식이고, 과거 원가 이상으로 자산을 매각할 수 있다면 더 좋은 소식입니다. 시간이 지남에 따라 매각 전략이 진행됨에 따라 부채에 대한 우려는 완화될 것이며, 현재 적정가치 이하로 거래되고 있는 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 주가가 더 명확해질 것으로 생각합니다. 그렇다고 해서 회사에 문제가 없다는 뜻이 아니라 분명 문제가 있습니다. 과거에 심각한 실수(예: 스튜어드의 너무 높은 의존)가 있었고 유동성은 여전히 문제이며, 2024년의 불확실성은 아직 존재 합니다.

하지만 매각 전략이 좋아 보이고, 메디컬 프로퍼티즈 트러스트가 매력적인 거래를 성사시킬 수 있다는 것은 좋은 신호입니다. 21억 달러에 불과한 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 현재 장부가 76억 달러보다 훨씬 낮은 가격으로 매우 저렴하게 거래되고 있습니다. 주당 이익 28센트에 불과한 메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 경영진이 자산을 매각할 때 계속해서 좋은 거래를 만들고 단일 임차기업에 대한 과도한 노출과 같은 미래의 실수를 피할 수 있다면 장기적으로 매우 수익성 있는 투자가 될 수 있습니다.

결론 : 메디컬 프로퍼티즈 트러스트 신중히 분석 필요

4분기의 수익성은 예상보다 좋았지만, 시장에서는 2024년에 대한 가이던스의 부재로 인해 수익성이 가려졌다고 생각하는 것 같습니다. 하지만 스튜어드가 현금 기준으로 운영되고 있기 때문에 경영진이 가이던스를 제시하지 않는 것은 당연한 일입니다.

메디컬 프로퍼티즈 트러스트는 밤에 잠을 잘 수 있는 종목은 아니라고 생각합니다. 불확실성과 문제가 분명히 존재하고 주가는 매우 변동성이 높습니다. 하지만 프라임과의 거래는 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 포트폴리오에 가치가 있고, 매각 전략이 좋아 보이며, 궁극적으로 메디컬 프로퍼티즈 트러스트의 자산이 매우 중요하다는 것을 보여줍니다. 일이 제대로 진행된다면, 장부가(PBR)의 0.3배 미만으로 주식을 매수하는 사람에게는 장기적으로 매우 수익성 있는 투자가 될 수 있습니다. 저는 여전히 메디컬 프로퍼티즈 트러스트 를 '매수' 의견을 드립니다.

 

NYSE: MPW

 

 

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*원문 제목 : Medical Properties Trust Q4: No Guidance Causes Uncertainties